Налоговые риски строительства 2026

Почему строительство остаётся зоной повышенного налогового контроля

Строительная отрасль стабильно входит в тройку приоритетных направлений выездных налоговых проверок. Причины очевидны: длинные производственные циклы, разветвлённые цепочки субподряда, значительные объёмы наличных расчётов, сложная квалификация расходов и хроническая проблема с документальным оформлением. ФНС России последовательно наращивает аналитический потенциал: АСК НДС-3 сопоставляет декларации по всей цепочке контрагентов в режиме реального времени, а предпроверочный анализ позволяет формировать доказательную базу задолго до начала выездной проверки.

В 2026 году к традиционным рискам добавились новые: повышение ставки налога на прибыль до 25% (с 1 января 2025 года), изменения в порядке учёта расходов на НИОКР, ужесточение контроля за применением пониженных тарифов страховых взносов в ИТ-компаниях, аффилированных со строительными группами. Руководителям и финансовым директорам строительных компаний важно понимать, где именно концентрируется риск и как выстроить защиту заблаговременно.

Субподрядные цепочки и статья 54.1 НК РФ: главный риск отрасли

Использование субподрядчиков — объективная производственная необходимость в строительстве. Однако именно субподрядные цепочки остаются главным поводом для доначислений. Налоговые органы квалифицируют расходы на субподряд как необоснованные, а вычеты НДС — как неправомерные, если субподрядчик признаётся «технической» компанией.

Статья 54.1 НК РФ устанавливает два условия правомерности вычетов и расходов: основная цель сделки не должна сводиться к налоговой экономии, а обязательство должно быть исполнено именно тем лицом, которое указано в договоре, либо лицом, которому исполнение передано по закону или договору. Второе условие — ключевое для строительства.

Что проверяет ИФНС по субподрядчику:

• Численность персонала и наличие квалифицированных рабочих
• Наличие строительной техники, инструментов, материалов
• Допуски СРО (если требуются по виду работ)
• Движение денежных средств: транзит или реальное расходование
• Совпадение IP-адресов при сдаче отчётности
• Показания работников генподрядчика о том, кто фактически выполнял работы
• Пропускные журналы на объект

Что защищает налогоплательщика:

Реальность работ подтверждается не только первичными документами (КС-2, КС-3, М-29), но и совокупностью косвенных доказательств: журналами производства работ, актами скрытых работ, перепиской с заказчиком, фотофиксацией этапов строительства, показаниями прорабов и инженеров технического надзора. Статья 313 ГК РФ прямо допускает исполнение обязательства третьим лицом — отсутствие собственного персонала у субподрядчика не опровергает реальность работ, если субподрядчик привлекал физических лиц по ГПД или использовал аренду техники.

Из практики: строительная компания из Уральского федерального округа (2025 год) получила доначисления по НДС и налогу на прибыль на сумму около 47 млн рублей — ИФНС квалифицировала трёх субподрядчиков как «технические» компании. В ходе судебного обжалования удалось снизить доначисления до 11 млн рублей: суд принял во внимание журналы производства работ, акты технического надзора заказчика, показания прорабов о конкретных бригадах и факт отражения субподрядчиками выручки в налоговой отчётности. Ключевым аргументом стало то, что ИФНС не провела допросы физических лиц, фактически выполнявших работы, ограничившись анализом банковских выписок.

НДС в строительстве: вычеты, авансы и раздельный учёт

Вычеты по материалам и субподряду

Право на вычет НДС возникает при одновременном соблюдении условий статей 171–172 НК РФ: наличие счёта-фактуры, принятие товаров (работ, услуг) к учёту, использование в облагаемой НДС деятельности. В строительстве проблемы возникают на каждом из этих этапов.

Счета-фактуры субподрядчиков автоматически проверяются через АСК НДС-3. Если субподрядчик не отразил реализацию в своей декларации или отразил её частично — система формирует «разрыв», который становится основанием для углублённой камеральной проверки. Требование о представлении документов по статье 93 НК РФ в таких случаях поступает в течение нескольких недель после сдачи декларации.

НДС с авансов

Застройщики и генподрядчики, получающие авансы от заказчиков, обязаны исчислять НДС с полученных предоплат (пункт 1 статьи 167 НК РФ). Одновременно они вправе принять к вычету НДС с авансов, перечисленных субподрядчикам (пункт 12 статьи 171 НК РФ). Типичная ошибка — несвоевременное восстановление НДС с авансов при зачёте в счёт выполненных работ (подпункт 3 пункта 3 статьи 170 НК РФ). ИФНС доначисляет НДС и пени за каждый квартал просрочки.

Раздельный учёт при совмещении облагаемых и необлагаемых операций

Застройщики, реализующие жилые помещения (освобождение по подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ) и одновременно выполняющие коммерческое строительство, обязаны вести раздельный учёт входящего НДС. Методика раздельного учёта должна быть закреплена в учётной политике. Отсутствие методики или её несоблюдение лишает права на вычет по всем расходам, относящимся к необлагаемым операциям.

Налог на прибыль: квалификация расходов и незавершённое строительство

Расходы на субподряд

С 2025 года ставка налога на прибыль составляет 25% (статья 284 НК РФ в редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ). Это увеличивает цену каждого снятого расхода: доначисление по налогу на прибыль на 1 млн рублей расходов теперь составляет 250 000 рублей налога плюс пени и штраф.

ИФНС снимает расходы на субподряд по тем же основаниям, что и вычеты НДС: нереальность операции, «техническая» компания, отсутствие деловой цели. Доказательственная база для защиты расходов аналогична защите вычетов НДС, но дополнительно важно подтвердить экономическую обоснованность привлечения субподрядчика (статья 252 НК РФ): почему не выполнили своими силами, каков был дефицит ресурсов.

Незавершённое строительство и момент признания расходов

Строительные компании, выполняющие работы с длительным производственным циклом (более одного налогового периода), обязаны распределять доходы и расходы между периодами в соответствии с принципом равномерности (пункт 2 статьи 271, пункт 1 статьи 272 НК РФ). Метод распределения закрепляется в учётной политике. ИФНС доначисляет налог на прибыль, если компания признаёт расходы единовременно в периоде их возникновения, а доходы — только в периоде сдачи объекта.

Расходы на содержание строительной техники и аренду

Аренда строительной техники у взаимозависимых лиц — зона повышенного внимания. ИФНС анализирует рыночность арендных ставок (раздел V.1 НК РФ о трансфертном ценообразовании применяется к контролируемым сделкам, однако суды принимают во внимание нерыночность цен и при неконтролируемых сделках в контексте статьи 54.1 НК РФ). Рекомендуется документировать рыночность ставок независимой оценкой или сравнением с рыночными предложениями.

Дробление бизнеса в строительстве

Дробление строительного бизнеса — одна из наиболее распространённых схем, которую выявляет ФНС. Типичная конструкция: несколько юридических лиц или ИП на УСН выполняют работы в рамках единого строительного проекта, каждый из них формально не превышает лимит доходов для применения УСН (в 2026 году — 450 млн рублей с учётом коэффициента-дефлятора, статья 346.13 НК РФ).

Из практики: группа компаний из Сибирского федерального округа (2024–2025 годы) использовала четыре юридических лица на УСН для выполнения работ по одному государственному контракту. ИФНС объединила выручку всех четырёх компаний, доначислила НДС и налог на прибыль на общую сумму свыше 130 млн рублей. Арбитражный суд первой инстанции поддержал налоговый орган, установив единое управление, общий персонал, общую строительную технику и единый расчётный центр. Апелляционная инстанция снизила доначисления на 18 млн рублей в части штрафов, применив смягчающие обстоятельства (статья 112 НК РФ), однако основную сумму оставила в силе.

Признаки дробления, которые выявляет ИФНС (письмо ФНС России от 11.08.2017 № СА-4-7/15895@, с учётом актуальной практики):

• Единый производственный процесс, разделённый между формально самостоятельными лицами
• Общий персонал (сотрудники переходят между компаниями или числятся в нескольких одновременно)
• Единая строительная техника, инструменты, склады
• Общие поставщики материалов и субподрядчики
• Единое управление: один и тот же директор, бухгалтер, юрист
• Совпадение IP-адресов при сдаче отчётности
• Взаимозависимость участников (статья 105.1 НК РФ)

Как отличить законное разделение от дробления:

Законное разделение бизнеса предполагает самостоятельность каждого субъекта: собственный персонал, собственные активы, независимые управленческие решения, раздельные производственные процессы. Деловая цель разделения должна быть документально обоснована и не сводиться к налоговой экономии. С 2025 года действует механизм «налоговой амнистии» при добровольном отказе от дробления (статья 6 Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ): компании, добровольно перешедшие на общую систему налогообложения в 2025–2026 годах, освобождаются от доначислений за периоды 2022–2024 годов по основаниям дробления.

Страховые взносы: переквалификация договоров и самозанятые

Строительные компании активно используют самозанятых и физических лиц по договорам ГПД для выполнения отдельных видов работ. Налоговые органы переквалифицируют такие отношения в трудовые, доначисляя страховые взносы по тарифам статьи 425 НК РФ (30% в пределах базы, 15,1% сверх базы) и НДФЛ.

Признаки трудовых отношений (статья 19.1 ТК РФ, позиция ВС РФ):

• Систематический характер привлечения одних и тех же физических лиц
• Фиксированный размер вознаграждения, не зависящий от объёма выполненных работ
• Подчинение внутреннему распорядку, использование инструментов и материалов заказчика
• Выполнение работ лично, без права привлечения третьих лиц
• Интеграция в производственный процесс компании

Самозанятые в строительстве:

Самозанятые не вправе выполнять работы для бывшего работодателя в течение двух лет после увольнения (пункт 2 части 2 статьи 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). ИФНС анализирует кадровую историю: если самозанятый ранее числился в штате, вознаграждение переквалифицируется в трудовые выплаты. Кроме того, самозанятый не вправе применять НПД, если его доход от одного заказчика превышает 2,4 млн рублей в год — в этом случае он утрачивает статус плательщика НПД, и заказчик становится налоговым агентом по НДФЛ.

Налог на имущество и земельный налог: объекты незавершённого строительства

С 2024 года объекты незавершённого строительства включены в перечень объектов, облагаемых налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости (статья 374 НК РФ в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ). Это создаёт новый риск для застройщиков: объекты, которые ранее не облагались налогом до момента ввода в эксплуатацию, теперь могут формировать налоговую базу.

Земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (статья 390 НК РФ). Для участков, предназначенных для жилищного строительства, применяется повышающий коэффициент 2 в течение трёх лет с даты государственной регистрации права на участок и коэффициент 4 — по истечении трёх лет до государственной регистрации права на построенный объект (пункт 15 статьи 396 НК РФ). Застройщики, затягивающие ввод объектов в эксплуатацию, несут существенные дополнительные расходы.

Практические рекомендации для руководителей и финансовых директоров

1. Аудит субподрядных цепочек

Проводите регулярный налоговый due diligence субподрядчиков до заключения договора. Проверяйте: регистрацию в ЕГРЮЛ, наличие персонала и техники, допуски СРО, налоговую отчётность, отсутствие признаков «технической» компании. Фиксируйте результаты проверки документально — это доказательство проявления должной осмотрительности (письмо ФНС России от 10.03.2021 № БВ-4-7/3060@).

2. Документальное сопровождение работ

Помимо КС-2 и КС-3, ведите: журналы производства работ (форма КС-6а), акты скрытых работ, исполнительную документацию, пропускные журналы, фотоотчёты по этапам. Эти документы создают «материальный след» реальности работ и критически важны при оспаривании доначислений.

3. Учётная политика

Закрепите в учётной политике: методику раздельного учёта НДС, порядок распределения расходов между периодами при длительном производственном цикле, критерии отнесения затрат к прямым и косвенным расходам (статья 318 НК РФ). Отсутствие методики — самостоятельный риск при проверке.

4. Работа с самозанятыми

Введите внутренний регламент привлечения самозанятых: проверка статуса через приложение ФНС перед каждой выплатой, контроль годового дохода от компании, исключение лиц, уволенных менее двух лет назад. Сохраняйте чеки самозанятых — они являются единственным документом, подтверждающим правомерность неудержания НДФЛ.

5. Мониторинг налоговой нагрузки

Сравнивайте свою налоговую нагрузку со среднеотраслевыми показателями, публикуемыми ФНС России. Существенное отклонение в меньшую сторону — триггер для включения в план выездных проверок. Если нагрузка объективно ниже среднеотраслевой по обоснованным причинам — подготовьте пояснения заблаговременно.

6. Взаимодействие с налоговым органом

При получении требований о представлении документов или пояснений в рамках камеральной проверки — отвечайте в установленные сроки (10 рабочих дней по статье 93 НК РФ), но тщательно контролируйте объём предоставляемой информации. Избыточные пояснения нередко формируют новые вопросы. При получении уведомления о вызове на комиссию по легализации налоговой базы — привлекайте налогового консультанта до визита, а не после.

Выводы

Налоговые риски строительства в 2026 году концентрируются в четырёх зонах: субподрядные цепочки и статья 54.1 НК РФ, НДС с авансов и раздельный учёт, дробление бизнеса, переквалификация договоров с физическими лицами. Повышение ставки налога на прибыль до 25% увеличивает цену каждого доначисления. Эффективная защита строится не в момент получения акта проверки, а в процессе текущей деятельности: через качественное документирование, проверку контрагентов и грамотно выстроенную учётную политику.

Об авторе

Подробнее об авторе

Дата публикации: 26.04.2026